För de flesta individer är detta den största finansiella transaktionen de gör. Därför är det viktigt att fatta rätt beslut vid första gången. Att köpa ett hem kan ibland vara lika tråkigt som ett gäng regler. Lyckligtvis kan du förverkliga din dröm om att bli husägare på ett snabbt och enkelt sätt, förutsatt att du har rätt kunskap och metoder.
Steg
Del 1 av 4: Ekonomihantering
Steg 1. Stärk din kredit
Ju högre FICO -poäng, som sträcker sig från 300 till 850, desto bättre blir din ränta. Detta är en mycket viktig sak. Skillnaden mellan 4,5% inteckning ränta och 5% inteckning ränta kan betyda "tiotusen dollar" under lånets löptid.
Be om en gratis kopia av din kreditupplysning så att du kan se vad långivare ser i din kredithistorik. Betala kreditkort och lösa alla kreditproblem
Steg 2. Be om förhandsgodkännande för att få det belopp du kan betala
Ansök till flera långivare inom två veckor så att kontrollerna inte äventyrar din kreditupplysning. Gör detta "innan" kontakta en fastighetsmäklare så att du har förtroende för dina förmågor och du inte råkar ut för en olycka med ett hem som du inte har råd att betala av.
- Säljaren”glädjer” den köpare som har fått förhandsgodkännande. Köpare som har fått det första godkännandet får nästan alltid grönt ljus från borgenärer, vilket innebär att det bara är en liten risk att avbryta affären.
- Få inte förkvalificering, inte förhandsgodkännande. De två sakerna är olika. Förhandsgodkännande innebär att långivare vanligtvis förbereder sig för att bevilja dig ett lån efter att ha tittat på dina bokslut. Initial kvalifikation innebär helt enkelt att långivaren”uppskattar” vad du kan låna. Det betyder inte att du får ett lån.
Steg 3. Sälj din inteckning
Vänta - varför ska du sälja din inteckning innan du bestämmer dig för att köpa ett hem? Är inte detta raka motsatsen? Inte nödvändigtvis. Att sälja en inteckning innan du bestämmer dig för att köpa ett hem kan vara lönsamt av en av huvudorsakerna:
- Du kommer att veta exakt hur mycket pengar du kan låna "innan" du köper ett hus. Många människor har en känslomässig koppling till ett visst hem men de kan inte äga det. De kämpade för att hitta en inteckning som kunde täcka husets pris. Att hitta en inteckning tidigt och ett hus två är mindre lockande, men det är dubbelt smart. Du kommer snart att kunna berätta om huset ligger inom prisklassen eller inte.
- Tänk på vilken typ av handpenning du har råd att betala. Detta blir en del av din inteckningskalkyl även om du inte behöver en exakt beräkning när du säljer bolån. Har en allmän uppfattning. Detta kommer att diskuteras mer i denna artikel.
- Sök och hitta jämförelser som långivare använder för att bestämma dina kvalifikationer för ett lån. Jämförelsen som ofta används är "28 och 36". Detta innebär att 28% av din bruttoinkomst (innan du betalar skatt) måste täcka kostnaden för det hem du planerar att köpa (inklusive inteckningsprinciper och intressen, till exempel bostadsskatter och försäkringar). Kreditbetalningar varje månad, i kombination med kontantutgifter, får inte överstiga 36% av din bruttoinkomst. Hitta procentandelen av din månatliga bruttoinkomst (28% och 36% av $ 3750 = $ 1050 respektive $ 1350). Dina månatliga betalningar på utestående kredit kan inte överstiga skillnaden mellan ($ 300) annars kommer du inte att godkännas.
Steg 4. Om du kvalificerar dig, kontrollera först vilka program som är tillgängliga för köpare
Vissa erbjuder ofta lägre förskottsbetalningskrav. Det erbjuds av flera statliga och lokala myndigheter. Du kan också få tillgång till upp till $ 10 000 från en 401 (k) eller Roth IRA utan straff. Fråga din mäklare eller en anställd inom personal om specifik information om lån av tillgången i fråga.
Steg 5. Tala om och anlita en advokat (valfritt)
Om du letar efter en enkel, krångelfri hemköpsprocess behöver du förmodligen bara en mäklare, notarie och kanske en inteckningsmäklare. Men än en gång måste du komma ihåg när allt kan gå smidigt enligt förväntningarna. Anlita en ärlig, ansedd, (relativt) billig advokat om:
- Advokatavgiften är en bråkdel av budgeten du spenderar jämfört med det totala beloppet du spenderar på ditt hem.
- Huset du köpte är under utmätning eller tvister, vilket innebär att det har delats ut som en del av dödsboets dödsbo.
- Du misstänker att säljaren enkelt försöker bryta affären eller att du inte litar på dem.
- Din stat kräver att en advokat avslutar köpprocessen. Sex stater kräver för närvarande närvaro av en advokat. Tala med din stats bostadskommission för att ta reda på om detta är en vanlig process i din stat.
Del 2 av 4: Att köpa hus
Steg 1. Hitta en bra fastighetsmäklare som representerar dig i sök- och förhandlingsprocessen
Fastighetsmäklare måste vara: vänliga, öppna, attraktiva, lugna, självsäkra och kvalificerade. Lär dig mer om byråpriser, metoder, erfarenhet och utbildning som följs. Leta efter en fastighetsmäklare som bor i området, arbetar heltid, lyckas köpa flera fastigheter varje år och har ett gott rykte.
- Fastighetsmäklare arbetar i allmänhet för säljare, men det är inte dåligt. En mäklares jobb är att ansluta personer som vill köpa och sälja ett visst hem. Därför har fastighetsmäklaren ett intresse av att sälja huset. En bra fastighetsmäklare kommer att använda sin erfarenhet för att sälja "rätt" hem till "rätt" köpare - det är du.
- När du hittar en fastighetsmäklare, ge fullständiga detaljer när du beskriver det hem du vill ha - antalet badrum och sovrum, garaget som ansluter till husets inre, den lediga tomten och allt annat viktigt, som bra belysning eller storleken på trädgården för barnen. barn.
Steg 2. Registrera dig i MLS -beredskapstjänsten för att söka efter fastigheter i ditt grannskap
Multiple Listing Service ger dig en uppfattning om marknadsandelen i det prisklass du förväntar dig. Din agent kan också göra detta åt dig.
Om du registrerar dig via en fastighetsmäklare är detta ett dåligt sätt att kontakta den registrerade agenten för att se hemmet personligen. Be inte agenter att göra detta om du inte planerar att ha dem åt dig - de betalas inte förrän kunden köper huset och det är orättvist att be dem att arbeta obetalt, med vetskap om att du inte kommer att använda dem för att köp ditt hem
Steg 3. Börja leta efter bostäder som ligger inom din budget
Be en fastighetsmäklare att börja arbeta, men låt dem veta vilken budget du har. Den allmänna regeln här är att du kan köpa ett hus för 2,5 gånger din årslön. Till exempel, om ditt årliga lönesumma är $ 85 000, kan du avsätta en minsta inteckning på $ 210 000 och eventuellt ett större belopp.
Använd en online -inteckningskalkylator för att börja krascha siffrorna och kom ihåg tidigare inteckningsköp. Ha det numret i åtanke när du förbereder dig för att hitta ditt nya drömhem
Steg 4. Börja fundera på om du verkligen letar efter ett hus
Du kanske redan har tvivel, men få din ekonomi detaljerad. Det är några saker som du och din familj bör överväga noggrant:
- Vad behöver du och din familj under de närmaste åren? Kanske är du bara en man och hustru just nu, men finns det några planer på att skaffa barn? Ett hus som bara är lämpligt och bekvämt för två personer kommer att vara mindre bekvämt för tre eller fyra personer.
- Vilken försäljning vill du göra? Med andra ord, vad är dina prioriteringar? Även om vi tror att det är bra att köpa ett hus är det ofta en allvarlig tortyr när vi tvingas kompromissa. Är du orolig för mysiga grannar och bra skolor över stora bakgårdar? Behöver du ett stort, användbart kök istället för ett stort, lyxigt sovrum? Vad kommer du att offra när du har en kris?
- Förväntar du dig att din inkomst kommer att öka under de närmaste åren? Om din inkomst har ökat med 3% under de senaste åren och du har ett säkert jobb i en bekväm bransch, kan du förmodligen vara säker på att köpa en dyr men ändå rimlig inteckning är en möjlighet. De flesta husköpare köper hus till relativt höga priser och utvecklas sedan till bolån inom ett eller två år.
Steg 5. Bestäm den miljö du vill leva i
Leta efter tillgängliga bostäder i grannskapet där du bor. Titta på priser, husdesigner, närhet till shopping, hem och andra bekvämligheter. Läs skyltar, om det finns, och prata med lokalbefolkningen. Titta på huset och dess omgivningar och förhållanden nära huset för att se till att du inte köper ett hus som bara gnistrar i dina ögon.
Området kring ditt hem är ibland en viktig faktor jämfört med själva husets skick, eftersom detta kommer att påverka försäljningsvärdet för ditt hem om du ska sälja det vidare. Att köpa ett lämpligt hem högre än ett bra grannskap kan vara en bra investering, och gör att du kan identifiera och gå med i ett samhälle-där många individer vill bo-kan leda till att du erbjuder fastighetsköp till ett rimligt pris
Steg 6. Gå till några hemmashower för att mäta marknadsandelar och se vad du vill ha
Var uppmärksam på helhetsbilden, antalet sovrum och badrum, kök och förvaring. Besök fastigheter som verkligen fångar upp ögonen vid olika tidpunkter för att kontrollera trafikstockningar, parkeringstillgänglighet, bullernivåer och aktiviteter som pågår. Fredliga grannar vid lunchtid kan vara bullriga under hektiska tider, och du vet aldrig om du bara besöker dem en gång.
Steg 7. Titta på jämförelsen av hus runt ditt hus
Om du är osäker på priset på ett hem, använd en lokal värderingsman för att betygsätta ditt hem, som också kommer att titta på jämförelser. Vid bedömning av ett hem kommer värderaren att jämföra bostäder i områden som har samma funktioner, storlekar. Om ditt hem är dyrare än andra hem, eller om taxatorn hittar hemmet i ett annat område eller längre bort 1⁄2 0,8 km, var försiktig! Köp aldrig det dyraste huset i grannskapet. Banker kan hindra hemmafinansiering, och du kanske aldrig ser ditt hem prissatt därefter. Om du har råd med det, köp ett lite dyrare hus i ditt grannskap - eftersom de omgivande husen säljer till ett högre pris än vad du betalar, kommer ditt hus värde att öka.
Del 3 av 4: Gör ett erbjudande
Steg 1. Om möjligt, anpassa ditt erbjudande till säljarens villkor
Det är inte lätt och ofta omöjligt, men det är ofarligt att prova när du gör ditt livs största köp. Här är några saker du bör tänka på om ditt erbjudande:
- Vad ger säljaren när det gäller ekonomiska utsikter? Är de i behov eller väntar de på kontanter? Säljare som saknar pengar kommer mer än gärna att ta erbjudanden för att sänka priset.
- Hur länge har huset sålts? Bostäder som har sålts länge kan köpas till ett lägre värde.
- Har de köpt ett annat hus? Om säljaren för närvarande inte bor i det hus de säljer, blir det mycket lättare att bjuda på ett lägre pris än du kan tänka dig.
Steg 2. Titta på prisjämförelserna när du gör ditt erbjudande
Har hus i närheten också ett liknande pris ("priset erbjuds"), och vad säljer de där? Om bostäder i området regelbundet säljer för cirka 5% under begärt pris, tänk på att göra ett erbjudande som varierar från 8% till 10% under begärt pris.
Steg 3. Beräkna utgifterna för ditt hem
Tänk på den årliga bostadsskatten och försäkringsvärdet i ditt område och genomsnittspriset på det hem du försöker köpa. Tänk också på hur mycket pengar du förväntar dig att betala. (Detta varierar i varierande belopp som vanligtvis varierar från 3 till 6 procent av pengarna du lånar. Kreditinstitut erbjuder ofta lägre återbetalningsräntor till sina medlemmar.) Ange det totala beloppet på en inteckningskalkylator (du kan hitta det online eller göra egna.) Om resultatet är över 28% av din bruttoinkomst (eller om en låg andel används av långivare i din situation) kommer du att ha svårt att få en inteckning.
Bestäm om du behöver sälja ditt gamla hus för att få ett nytt. Om det behövs är ett nytt hem mycket beroende av försäljningen av det gamla huset. Ett beroende erbjudande medför större risk och är mindre förväntat av säljaren, eftersom försäljningen inte kan slutföras förrän köparens gamla bostad har sålts. Första gången kanske du vill sätta ditt gamla hem på börsen
Steg 4. Om du verkligen vill ha ett hus, var beredd att göra ett bud över begärt pris
Marknadens tillgänglighet och efterfrågan är vanligtvis tvångsmässiga. Om många individer tävlar om ett litet antal bostäder, var beredd att bjuda så högt som möjligt. Vissa husköpare tror inte att du fortfarande håller fast vid ditt högsta bud, men du kan enkelt upptäcka att du kan slå de andra erbjudandena och de får aldrig chansen att bjuda på ditt hem. Om du vill ge dig själv det bästa i ditt hem som du verkligen vill, gör ett högt bud.
Steg 5. Tala med din mäklare när du är redo att lämna ditt erbjudande
Även om anvisningarna för budgivning kan variera från stat till stat, är det vanligtvis det som händer: Du skickar ditt erbjudande till en mäklare, som sedan presenterar det för säljarens representant. Säljaren beslutar sedan att acceptera, avvisa eller göra det motsatta erbjudandet.
Ange en handpenning med ditt erbjudande. När du har accepterat ett erbjudande formaliserar du det i pappersarbetet, vilket innebär att du antingen är fast besluten att köpa ett hus eller förlorat en deposition, såvida du inte får det slutliga inteckningen eller att något händer under inspektionstiden, som du inte kan acceptera. Så länge pappersarbetet innehas av en tredje part (vanligtvis 30 till 90 dagar), tar din långivare upp finansiering för köpet och godkänner din inteckning
Del 4 av 4: Breaking the Deal
Steg 1. Bestäm hur mycket handpenning du behöver för att få affären
Handpenningen representerar det verkliga värdet eller ägandet av huset. Pengarna är också pengar som inte behöver vara föremål för ränta. Ju mer handpenning du har råd att göra eller köpa ditt hem, desto mindre pengar behöver du betala av dina hembetalningar.
- Du förväntas ge 10-20% av det överenskomna "värdet" av huset. Observera att husets värde kan vara högre eller lägre än husets försäljningspris.” Till exempel, om du har en handpenning på $ 30 000, skulle du använda den för en handpenning på ett hus på mellan $ 300 000 (10%) eller $ 150 000 (20%). Budgetera mindre belopp ofta, men kräver inte nödvändigtvis att du betalar för privat inteckningförsäkring (PMI), vilket ökar dina månatliga utgifter men är avdragsgill.
- Om du inte kan betala 10% -20% på ditt hem, men har bra kredit och en stabil inkomst, kan en inteckningsmäklare hjälpa dig med en kombination eller FHA-inteckning. Så du tar den första inteckningen för upp till 80% av husets värde, och den andra inteckningen för resten. Även om den andra bolåneräntan är något högre bör avdragsgilla räntor och kombinerade betalningar fortfarande vara lägre än den första inteckningen med PMI. Om du köper ett hus, överväg Nehemiah -programmet för att få hjälp med din handpenning.
Steg 2. Se till att det slutliga godkännandet kan uppskattas med en bekväm heminspektion
Begär följande undersökningar och rapporter: husrecensioner, stjärnor, termiter, radon, farliga material, stigningar, översvämningar, jordbävningar och brottslighet. (I allmänhet tar det dig 7-10 dagar att slutföra inspektionen-se till att din agent förklarar allting fullständigt när du undertecknar köp- och säljavtalet.)
- Kostnaden för att granska ett hem varierar mellan $ 150 och $ 500, beroende på område, men det kan förhindra ett misstag på $ 100 000. Detta gäller särskilt för rya -hem, eftersom du vill undvika ytterligare kostnader, till exempel färg, asbestisolering och mögel.
- Om du använder resultaten av granskningen för att bjuda på huspriset, tillskriv inte eller inkludera det i ditt kontrakt. Utlåningsinstitutet kommer att be dig att tillhandahålla en kopia av resultaten av din granskning, vilket kommer att ogiltigförklara deras utvärdering av bedömningen.
Steg 3. Gör en fullständig heminspektion och se till att kontraktet är beroende av resultaten
Att få en heminspektion är en viktig del av bostadsköpsupplevelsen. Utan kunskap om värdet av huset som erbjuds för vinst såväl som dess verkliga värde kan det vara en ekonomisk katastrof som kommer att inträffa. Husköpare gör "gissningar" när de räknar ut en ny bostadsinköpsbudget. Dessa uppskattningar kan vara väsentligt felaktiga och sätta familjen i en dålig ekonomisk situation.
Steg 4. Spara avtalsbrevet
Ett avtalsbrev upprättas vanligtvis på en notarius kontor och innefattar undertecknande av dokument som rör fastigheten och ett inteckningsavtal. Ett paket med papper innehåller handling, avtal om att du är nuvarande ägare till hemmet och titel, som visar att ingen annan kan stämma eller slåss mot det. Om det fortfarande finns problem kan pengar utelämnas i avtalsbrevet tills problemet är löst, vilket kommer att användas som ett incitament för säljaren att snabbt åtgärda problemet i syfte att få alla äganderätter. Om problemet kvarstår kan pengar avsättas i avtalsdokumentet tills problemet är löst, vilket fungerar som ett incitament för säljaren att lösa problemet snabbt och acceptera allt som ges.
Överväg att använda din advokat för att granska stängningsdokument och bevittna ditt avslutande. Kom ihåg att en fastighetsmäklare inte kan ge dig juridisk rådgivning. Du kan behöva spendera så mycket som $ 200- $ 400 för att betala en advokat på kort tid, men de betalas för att övervaka dig
Tips
- Se till att du har lite pengar sparat innan du börjar leta efter alternativ för bostäder att köpa!
- Försök att inte göra ett val på en viss fastighet. Det är bra att hitta exakt vad du behöver, men om du har en känslomässig anknytning till ett hem kommer du att betala mer än prislappen eftersom du har en känslomässig koppling. Avtal kan också ändras. Öka lusten att flytta för att se ett annat hus; Det finns inget perfekt hem där säljaren kan tillhandahålla vad du vill.
- Ta aldrig en mätanordning och börja mäta ett rum! Det kan låta fastighetsmäklaren veta att du är känslomässigt knuten och tar ut ett visst pris !!!
Varning
- Säljaren låter dig inte göra en heminspektion eftersom det finns något att dölja - gå!
- Det nuvarande läget i ekonomin är ganska dåligt, vissa individer säger att det här är en bra tid att köpa bostäder (bostadspriserna är billiga) men andra individer säger att det är en dålig tid att gå in i hemförsäljning. Diskussion och övervägande av alla råd innan du köper hus rekommenderas för närvarande starkt.
- Var försiktig med fastighetsmäklare som har bråttom att sälja fastigheter. De kanske är medvetna om en dålig händelse, till exempel en marknadsandelskrasch. Försök att leta efter erbjudanden som vanligtvis inte tillhandahålls av agenter.
